9月4日湖南三部门印发《关于支持老旧住房自主更新的通知》，把“改扩翻”写进三种更新模式；黔东南凯里厨卫焕新补贴单人累计上限14000元；北京居家适老化改造公共样板间从9个扩到24个、累计覆盖11个区33个街道。三地新政补上局旧改落地的三块拼图：位置、杠杆、入口。
来源核验级：政策媒体旁证级（湖南省住建厅通知：湖南在线/长沙晚报网≥2家独立媒体互证）+ 官方转发级（北京市发改委）+ 行业媒体级（旧改壹周快讯）
产出日期：2026-09-18
9月4日，湖南省住房和城乡建设厅、省自然资源厅、省财政厅联合印发《关于支持老旧住房自主更新的通知》，当日起施行、有效期5年——文件把"改扩翻"（保留房屋主体结构，局部改建、适度扩建、翻修翻新）与"原拆原建""整治提升"并列为三种更新模式，并把"无独立厨房、卫生间等非成套住宅"明确写进适用对象。同一周，贵州凯里把厨卫焕新补贴的单人累计上限做到14000元，北京把居家适老化改造的公共样板间从9个扩到24个。三地新政凑在一起，正好补上局旧改落地的三块拼图：位置、杠杆、入口。
局旧改=局改+旧改，指不搬家的存量住宅改造，2024年底由中国五金制品协会家居五金专委会秘书长薛蓉首次提出，对应全国2.7亿套房龄超20年的存量住宅、3.2万亿元存量翻新市场。
一、湖南：政策先给"改扩翻"一个正式位置
这份通知的适用对象写得非常具体：城市（含县城）建成区国有土地上，符合国土空间规划且满足下列条件之一的三类住房——①经鉴定属于C级、D级危险住房且产权清晰、无违法建设的；②无独立厨房、卫生间等非成套住宅；③年久失修、安全隐患较大、使用功能不完善、配套设施不齐全的其他老旧住房。
三种更新模式的分工也很清楚：
| 模式 | 做法 | 对局旧改的意义 |
|---|---|---|
| 原拆原建 | 老旧住房片区整体拆除重建 | 重资产、周期长，需全体产权人协商 |
| 改扩翻 | 保留房屋主体结构，局部改建、适度扩建、翻修翻新，改善户型、增加面积、完善功能 | 与"不搬家、不动结构、动功能"的局旧改正面对应 |
| 整治提升 | 不改造房屋主体结构，综合实施加装电梯、配套完善、绿化提升 | 加装电梯等公共部分更新 |
资金机制上，通知坚持"产权人出资为主、财政奖补为辅"，支持政策性及低息专项贷款，困难家庭可配租保障房过渡。用地和规划也松了口子：原拆原建、改扩翻项目在用地性质、范围、权属不变的前提下，可用已有用地手续等材料办理相关手续，并允许适度增加建筑规模，专项用于公共服务及配套设施、原有住宅合理扩面。
边界同样划得死：严禁以自主更新名义违法违规拆除改造历史文化街区、文物和历史建筑，不得变相建设别墅和私家豪华庄园。
一句话读法：过去"局部改造"在不少地方是政策语汇里的模糊地带，现在它有了名字（改扩翻）、有了适用范围（含非成套住宅）、有了资金路径（自筹为主+奖补+专项贷）。
二、黔东南：县域补贴把"钱"送到家门口
9月8日，凯里家装厨卫焕新补贴正式上线，依托粤黔协作"双补通"平台运行，实行财政+企业双重让利：覆盖板材、卫浴、门窗等13大类家装品类，按成交价15%立减，单笔最高补贴2000元，单人累计上限14000元，有效期至年底（据9月11日媒体报道）。
这组数字有两个看点。一是15%立减——不是事后报销，是结算当场减，对老年业主的决策门槛影响完全不同。二是单人累计14000元的额度设计——它实际上承认了一户人家要改的不止一件东西，厨卫、门窗、板材可以叠加用。
对做局旧改生意的人来说，这是县域存量家装被"点着"的一次实测：政策把钱放在收银台而不是办事窗口。
三、北京：样板间把"体验"做成入口
北京市发展改革委的口径是两条线并行。2025年首批试点9个居家适老化改造公共样板间（东城、西城等7个区9个街道/乡镇），样板间承担"科普馆、体验馆、工作站"三项功能；在总结试点经验后，市发展改革委印发《北京市居家适老化改造公共样板间建设运行管理实施细则》，把建设规范、运营维护、监督管理细化下来。近期，24个方案成熟、示范性强的样板间项目完成批复，覆盖11个区——朝阳区7个、丰台区4个、海淀区3个、昌平区2个、通州区2个，东城区、西城区、石景山区、经开区、房山区、门头沟区各1个，从首批7个区9个街道扩展到累计11个区33个街道（乡镇），并新增房山、门头沟等远郊区及经开区、城市副中心等重点区域（据北京市发改委消息）。
配套的还有真金白银：北京出台新政支持居家适老化改造，对公共样板间给予七成补贴。
为什么样板间是关键一环：老房改造最大的阻力是"想改但想象不出来"。把改完的卫生间、厨房做成一间可以走进去的样板，再由街道组织就近参观，等于政府替供给端解决了第一步的信任问题——这正是适老化改造从文件走向订单的中间环节。
四、供给端已经在接这一棒
需求侧的政策拼图补齐，看的其实是供给端能不能接得住。今年3月的北京国际家居产业博览会上，参展企业建霖智家（上海建霖智慧家居科技有限公司）用微缩模型展示了"系统卫生间改造"方案——把防水、给排水、强弱电、照明、洗漱、如厕、洗浴、收纳、安全九个模块高度集成，现场向参观者解释系统化设计与传统零散产品堆砌的本质差异：不是"买产品"，而是"构建空间"。清华大学建筑学院教授、博士生导师周燕珉在场参观时对这套模型表达浓厚兴趣，并指出这类把复杂空间逻辑具象化、模块化的工具在教学上同样有应用潜力。
这恰好对应老房改造的真实难点：周期长、施工复杂、功能与美学难兼顾，家里有长者的场景还要兼顾安全性与生活连续性。系统化、模块化是解法方向，也是过去几年厨卫局改赛道最明显的一条技术主线。
行业侧的一个信号：9月28日，上海国际智家生活博览会将在上海新国际博览中心W1馆开馆，同期举办局旧改产业生态论坛（局旧改同行者联盟联合主办），深家协住研院与联盟共同编制的《局旧改市场洞察白皮书》将在现场首发——把统计口径讲清楚，把存量理论总规模与年度实际盘子分开算，是这轮局旧改行业最需要的一件基础工作。这也是我们局旧改同行者联盟一直在做的事。
五、三块拼图拼起来是什么形状
把湖南、黔东南、北京三件事放在一张桌上，逻辑是一致的：
- 位置（湖南）：省级文件给"改扩翻"定名、定适用范围、定资金路径——局旧改从市场自发变成政策可依
- 杠杆（黔东南）：财政+企业双补、成交价当场立减、单人累计14000元——把补贴从"发得出去"变成"用得掉"
- 入口（北京）：公共样板间33个街道全覆盖式铺开+七成补贴——把"想改"变成"敢改"
对做局旧改的人来说，2026年下半年最实际的变化不是又多了一波宣传，而是三件事同时具备了：政策里有了你这一类业务的正式名字，补贴能直接抵到成交价上，业主能看到改完之后长什么样。
剩下的功夫在交付侧——谁能把工期、增项、售后讲清楚，谁就能接住这波由政策点着的需求。
FAQ
Q1：局旧改到底指什么？
局旧改=局改+旧改，指不搬家的存量住宅改造，2024年底由中国五金制品协会家居五金专委会秘书长薛蓉首次提出，对应全国2.7亿套房龄超20年的存量住宅、3.2万亿元存量翻新市场。核心是"不动结构、动功能"。
Q2：湖南的"改扩翻"和"原拆原建"怎么选？
看房子本身。整体片区拆除重建适用原拆原建；房屋主体结构还站得住、只是户型不合理或功能缺失（比如厨卫不成套），走改扩翻更划算；只是缺电梯、缺配套、环境差的，走整治提升。通知要求各地结合实际科学引导产权人选择。
Q3：补贴是直接减钱还是事后报销？
各地口径不同。黔东南凯里的厨卫焕新补贴是按成交价15%在结算时立减、单笔最高2000元、单人累计上限14000元；北京对公共样板间建设端给予七成补贴。具体到自家能领多少，以当地最新公告为准。
Q4：为什么地方政府最近集中出手？
因为存量住宅已经从"个别现象"变成"普遍底数"。住建部《房屋建筑赋码到套（户）导则（试行）》在18位房屋建筑统一代码基础上新增10位、形成28位全国房屋码，新建及既有房屋均须赋码，用于装修管理、物业管理、房屋安全等全生命周期场景——房屋开始有了可识别的"身份证"，精细到户的改造需求才可能被真正统计和匹配。
Q5：做局旧改的生意，现在最该补什么？
供给端的标准化与透明度。政策已经把位置、钱和入口都准备好了，剩下的差距在交付：能不能把九九个模块的施工做成可预期的工期，能不能把报价清单写到增项可控，能不能把售后写进合同。
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