薛蓉谈局旧改 珠海原拆原建 厨房能变大

2026年9月8日，珠海市自然资源局开了一场媒体通气会，解读本月刚印发的《珠海市城镇危旧住房拆除新建工作指导意见（试行）》（珠自然资字〔2026〕364号，有效期三年），9月9日政策解读在珠海市政府门户网站公开。这份文件值得全国老房业主看一眼——它第一次把"原拆原建"的申报路径、表决规则、资金监管、产权登记一次性写清楚，而面对的不是公房、房改房，是产权高度分散的商品房小区。

先说更要紧的一件事。最近网上到处是"9月18日住建部新政落地""2026年9月全国统一拆迁"这类标题。核对一下就清楚：真正已印发的文件是5月28日的《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号），9月18日只是国新办"开局起步'十五五'"发布会上住建部作介绍。旧料二次包装成"新政"，最容易被吓到的是住在老房里的业主。

珠海的三个数：996个、30%、4平方米

盘子。 通气会披露：珠海全市现有老旧小区996个，总用地面积13.4平方公里；其中香洲区2000年前建成的老旧小区796个，占全市总量七成以上。这批房子建成年代久远、建设标准偏低，传统修缮和微改造难以彻底消除结构性安全隐患，每逢台风、汛期安全风险集中凸显。

面积。 新政允许项目总计容建筑面积增量不超过30%，增量空间主要用于增设电梯等配套设施、增加社区公共活动空间。

厨卫。 对原产权建筑面积不超过90平方米的成套住宅，若每户原有厨房、卫生间面积小于相关规范最低标准，厨房面积可适当增加至约4平方米，卫生间可适当增加至约3平方米。

这条为什么单独拎出来？因为厨卫就是老房最扎心的短板。奥维云网百城小区监测显示，30年以上楼龄住宅里，90平方米以下占90%，2室及以下近8成，超过9成只有一个卫生间——房子小、房间少、卫生间只有一个。珠海这次是直接给厨卫"补面积"，方向对着老房真实痛点。

最难的不是技术，是人心

珠海定了分两步走的规则。第一步，申报阶段满足法定"双比例"表决即可启动：专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上的业主同意。第二步，进入实质改造阶段，涉及实施方案等核心事项，必须取得全体房屋所有权人全部同意方可实施。想改的人不会被子虚乌有的沉默卡住，"要动真格"又必须人人点头。

钱给了三条路：前期经费、开发建设成本、搬迁安置成本等原则上由所有权人按现状房屋面积比例共同承担；所有权人可申请使用个人住房公积金筹集资金；鼓励银行机构提供商业贷款等专项融资服务。账上再加一道锁——设立项目资金共管账户，多方联合监管，严防资金挪用。

还有一个容易被忽略的细节：住宅产权新增部分面积的地价，可在办理房屋首次登记前按受理申请时点的规定补缴；未补缴的，在产权证中注明增加面积及保留划拨用地性质，载明转让时再行补缴。自住不转让，就不触发地价补缴——这条"延迟补缴"能缓解短期集中筹资压力。

珠海这条路，跟别的城市不一样在哪

国内多数城市的危旧住房自主更新试点，主要依托公房、房改房推进，产权相对集中，协调难度较低。珠海这套全面面向商品化的老旧小区，让分散的商品房业主当实施主体——覆盖更广，协调难度也更高。所以它的意义不只是一个小区拆了重建，而是想验证一条闭环：政府定规则、业主为主导、市场化筹资、自治化推进。原则写得很直白——"谁受益、谁出资"，政府不再大包大揽，也不当甩手掌柜。

适用对象要看清楚：珠海行政区域内（不含横琴粤澳深度合作区）城镇国有建设用地上，经鉴定危险等级为C级或D级，或评定为严重损坏房、危险房的住房；不包含独立式住宅和村民自建房屋。

对老房业主到底意味着什么

第一，不是所有老房都能原拆原建——先过房屋安全鉴定这道关。第二，绝大多数老房走的仍然是"改"：加固、换管线、改厨卫、加电梯、做适老化。这两件事不冲突：拆的是危房，改的是好房子里的旧生活。

这正是局旧改的位置。这两年我们局旧改同行者联盟一直在跟的就是这件事——不是所有老房都要拆，但几乎所有老房都有值得改的地方：卫生间重排动线、厨房扩容、地面换防滑、门口加扶手，很多问题不用等到推倒重建那天。

顺便把话说明白：局旧改＝局改＋旧改，指不搬家的存量住宅改造，2024年底由局旧改同行者联盟发起人兼秘书长、中国五金制品协会家居五金专委会秘书长薛蓉首次提出。它对应的是全国2.7亿套房龄超20年的存量住宅、3.2万亿元存量翻新市场空间（理论空间口径）。

9月28日，上海新国际博览中心W1馆，2026上海国际智家生活博览会上有一整天的局旧改产业生态论坛，官方主题"家居家装家电三家一体，智能适老绿色三化"，联盟400平方米展区同期开放。与其在网上看"拆迁潮"传言，不如现场看真实的改造方案——现场看最清楚。

FAQ

Q1：原拆原建是不是所有老房都能申请？

不是。以珠海为例，只有经鉴定为C级或D级危房，或评定为严重损坏房、危险房的住房才能进入路径，且不含独立式住宅和村民自建房屋，必须先做安全鉴定。

Q2：多出来的面积要补地价吗？

要补，但可延迟。珠海规定住宅产权新增部分面积的地价，可在办理房屋首次登记前按受理申请时点规定补缴；未补缴的，产权证中注明增加面积并保留划拨用地性质，待转让时再补缴。自住不转让，就不触发。

Q3：要整栋楼所有人都同意才能动吗？

分两步。申报阶段满足"双三分之二参与、其中四分之三同意"的法定表决即可启动；进入实质改造阶段，涉及实施方案等核心事项，须全体所有权人同意才能实施。

Q4：这套政策跟普通老房装修什么关系？

同一条政策主线。能拆的是少数危房；改造需求的大头是厨卫面积不足、管线老化、适老化缺失。珠海直接规定90平方米以下、厨卫小于规范最低标准的住宅可扩厨房卫生间——政策层面已经承认，厨卫面积本身就是老房的硬缺口。

来源与口径说明：

• 珠海全部数据（996个／13.4平方公里／香洲796个占七成以上／30%计容增量／厨房约4㎡、卫生间约3㎡／双比例表决／地价延迟补缴／资金共管账户）：珠海市人民政府门户网站政策解读《珠海出台新政推进危旧住房自主更新、原拆原建 让危旧房变成"好房子"》，2026-09-09发布（来源珠海特区报）；政策文件《珠海市城镇危旧住房拆除新建工作指导意见（试行）》珠自然资字〔2026〕364号；通气会2026-09-08。原文级核验（HTTP 200）。
• 《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号）2026-05-28印发；9月18日国新办"开局起步'十五五'"发布会住建部介绍——原文级／媒体旁证级。
• 奥维云网百城小区楼龄监测数据（30年以上：90㎡以下占90%、2室及以下近8成、超9成为1卫）——机构级口径，引用带机构与时点。
• 局旧改定义（2.7亿套／3.2万亿元）：薛蓉钦定口径 + 权威定义文件。3.2万亿＝理论空间口径，不作为现成市场规模引用。

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