9月18日国新办“开局起步‘十五五’”发布会，住建部介绍“十五五”住房城乡建设。“十五五”期间将新开工改造城镇老旧小区11.5万个；《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）原文明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，对C/D级危险住房和非成套住房建档立卡。“原拆原建”有前置条件，绝大多数老房子的出路仍是局旧改。
9月18日，国新办举行"开局起步'十五五'"系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部介绍"十五五"时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况，城市更新和老旧小区改造是其中的重点内容。"十五五"期间，全国将新开工改造城镇老旧小区11.5万个（据中国政府网2026-06-08报道《城市更新"十五五"规划》主要目标）。
局旧改＝局改＋旧改，指不搬家的存量住宅改造，2024年底由中国五金制品协会家居五金专委会秘书长薛蓉首次提出，对应的是全国2.7亿套房龄超20年的存量住宅、3.2万亿元存量翻新市场。
一、先把一句话说清楚：政策说的不是"拆迁潮"
发布会之后，网上出现了一批标题——"原拆原建全面激活""拆迁潮终究还是来了""老房子不用坐等拆迁"。
这条政策是真的，但它不是9月18日的新政。
"支持老旧住房自主更新、原拆原建"这句话，出自2026年5月28日印发的《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号）。规划第五部分"增强城市安全韧性"第一条"有序推进危旧房改造"的原文是：
> 对城市C、D级危险住房和非成套住房建档立卡并动态更新。用好中央补助资金、地方政府专项债券等，加快拆除改造D级危险住房，精准消除安全隐患。支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式。
9月18日的发布会，是把已经定下来的"十五五"任务书，再向外界讲一遍。政策没有变，变的是传播。
对业主来说，这个区别非常重要："原拆原建"是有前置条件的——原文里排在它前面的是"C、D级危险住房"和"非成套住房"。不是所有老房子都能推倒重来，绝大多数老房子的出路，仍然是把厨房、卫生间、水电管线这些短板补上，也就是局旧改。
二、政策里藏着局旧改最硬的一个词：非成套住房
把上面那段原文再读一遍，你会看到四个字：非成套住房。
它指的是没有独立厨房、独立卫生间的老住宅——一套房子里几户共用厨卫，或者厨卫功能不齐。规划要求这类房子"建档立卡并动态更新"，意味着它被单独列了出来，等着被逐套登记、逐套处理。
这正好是局旧改的核心战场。奥维云网（AVC）百城小区监测数据显示：房龄30年以上的住宅中，超九成只有1个卫生间，90平方米以下占比90%，2室及以下占比近八成；而房龄5年以内的住宅，2卫占比近六成、3室占六成。老房小、房间少、卫生间只有一间——这就是存量住宅最真实的画像，也是厨卫局改的刚需来源。
换句话说，政策已经把人群框定了：2.7亿套超20年房龄的房子里，最老的那一批，就是要优先解决厨卫功能的那一批。
三、钱从哪来：中央补助＋专项债＋居民自主
规划里给了资金来源的三个方向，值得逐字看：
- 中央补助资金——继续用；
- 地方政府专项债券——继续用；
- "自主更新"——这四个字对应的是居民自己的出资责任。
这与今年9月4日湖南省住建厅、自然资源厅、财政厅联合印发的《关于支持老旧住房自主更新的通知》是同一个方向：该通知明确了原拆原建、改扩翻、整治提升三种模式，并提出"产权人出资为主、财政奖补为辅"，同时对困难家庭配租保障房作过渡（据湖南在线、长沙晚报网等多家媒体报道，细则全文可查）。
局旧改之所以在这条线上站得住，就是因为它是成本最低、见效最快、业主最容易点头的那一段：不用等拆迁、不用搬家、不用整栋楼同意，一户人家把厨卫改了，生活品质立刻不一样。这也是为什么在整体家装市场偏冷的年份，局改这条线上反而还有订单。
四、对企业来说，机会在"最后一公里"
政策定的是方向和钱，落地要靠人。
以今年7月第28届中国建博会（广州）·2026局旧改主题展为例，参展企业已经不太讲"单品报价"，而是讲"一套能交付的方案"——比如建霖智家带来的"系统卫生间多场景解决方案"，把安全扶手、防滑地面、快速排水、干湿分离、适老尺度打包成标准体系，再按场景分给医疗康养机构和普通家庭两条线（据企业公开发布资料）。
这正是局旧改从"敲砸拆改"走向"系统交付"的信号：政策把小区点出来了，把资金渠道摆出来了，但一户老人家里那间4平方米的卫生间怎么改、改多久、花多少钱、谁负责售后，才是把政策变成生活的那一步。
9月28日，上海新国际博览中心W1馆，2026上海国际智家生活博览会（CIHS）期间将举办局旧改产业生态论坛，一整天议程，主题是"家居家装家电三家一体，智能适老绿色三化"。展区里那条400平方米的局旧改联盟展区也同期开放——政策刚讲完，正好把落地那一公里摊开来看。
五、常见问题
Q1：我家老房子能"原拆原建"吗？
要看你家房子的鉴定等级。规划原文针对的是城市C、D级危险住房和非成套住房，普通老住宅不在此列。大多数老房子的现实路径是局部改造，不是推倒重建。
Q2：11.5万个老旧小区，是2026年一年改造这么多吗？
不是。11.5万个是"十五五"期间（2026—2030年）新开工改造的总目标，是五年任务量。
Q3：老旧小区改造和我自己家装修改造是一回事吗？
不是。老旧小区改造主要动的是小区公共部分（管网、道路、电梯、外墙等），业主家里那一部分要自己动手。这正是局旧改的空间。
Q4：局旧改到底改什么？
不改变房屋主体结构的存量住宅改造，主要是厨房、卫生间、水电管线、墙面地面、适老化设施。全国2.7亿套房龄超20年的存量住宅，都是它的潜在对象。
Q5：去哪里能看到具体的改造方案？
9月28日上海新国际博览中心W1馆，局旧改产业生态论坛有一整天议程，从政策、标准到产品、施工都有；这也是局旧改同行者联盟一直在做的事——把路趟明白，再带别人一起走。
来源口径
- 国新办"开局起步'十五五'"系列主题新闻发布会（2026-09-18，介绍"十五五"时期推进住房城乡建设事业高质量发展）：多家媒体独立报道标题互证，属标题级互证
- 《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号，2026-05-28印发）：中国政府网原文页（www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202605/content_7070540.htm），本文字句逐字核对
- "十五五"期间新开工改造城镇老旧小区11.5万个：中国政府网（2026-06-08）
- 奥维云网（AVC）百城小区楼龄分层与代际差异数据：奥维云网地产家居研究总监党山清主题演讲口径
- 湖南省《关于支持老旧住房自主更新的通知》（2026-09-04）：湖南省住建厅等三部门印发，据多家媒体旁证，细则全文可查
- 局旧改定义（2024年底薛蓉首次提出）／2.7亿套／3.2万亿元：局旧改权威定义文件