9月18日国新办“开局起步‘十五五’”发布会上，住房城乡建设部提出我国城市已进入“三分建、七分治”时期，并披露今年前8个月全国二手房交易量已占全部房屋交易量的52%。“十五五”期间将新开工改造11.5万个老旧小区、5000个完整社区、更新加装电梯57.5万台。本文拆解这一转向对老房与局旧改的真实影响，并给出局部改造最容易踩的5个坑与判断标准。
9月18日，在国新办"开局起步'十五五'"系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部给出了一个判断：我国城市发展正从大规模增量扩张，转向存量提质增效，城市已进入"三分建、七分治"时期。据多家独立媒体报道，"三分建、七分治"这六个字，第一次被作为城市工作的阶段性判断正式提出——建设强度递减，治理强度递增。
同场发布会还给出了一组硬数据：今年前8个月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重已达52%——城市里一半以上的住房交易，发生在存量市场而不是新房市场。
更早的落点在文件里：《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号，2026年5月28日印发）明确，"十五五"期间全国新开工改造城镇老旧小区11.5万个，并写明"支持老旧住房自主更新、原拆原建"。
一句话概括这对老房子的意义：老房不再是"等拆迁"的资产，而是"要动手"的资产。
局旧改——局改加旧改，不搬家的存量住宅改造，2024年底由中国五金制品协会家居五金专委会秘书长薛蓉首次提出——对应的正是这门生意：全国2.7亿套房龄超20年的存量住宅、3.2万亿元存量翻新市场。
一、"三分建七分治"改的到底是什么
过去十几年，行业习惯了同一个逻辑：拿地、盖楼、卖房，一次到位。现在角色换了——从"建"转向"治"，意味着三个动作会密集发生：维修、更新、改造。
住建部在9月18日发布会上给出的"十五五"任务清单，正好是这句话的注脚：
| "十五五"任务（住建部发布会口径） | 数量 |
|---|---|
| 新开工改造城镇老旧小区 | 11.5万个 |
| 实施完整社区建设改造 | 5000个社区 |
| 更新加装电梯 | 57.5万台 |
| 同步开展 | "城市管理进社区、物业服务进家庭" |
规划原文里，政策的着力点写得更具体：对城市 C、D级危险住房和非成套住房建档立卡并动态更新；资金来自三个渠道——中央补助资金、地方政府专项债券、以及"自主更新"（也就是居民自己出资）。
其中"非成套住房"这个概念，值得所有做局改的人记住——它指的是没有独立厨房、独立卫生间的老住宅。政策把它们单独列出来建档，等于官方给"厨卫局改"这份生意画了一个明确的框。
二、老房到底长什么样：三组数据说清画像
| 指标 | 数据 | 口径 |
| 全国存量房规模 | 逼近4亿套 | 机构测算 |
| 百城小区房龄15年以上 | 接近六成 | 奥维云网AVC |
| 房龄20年以上 | 47% | 奥维云网AVC |
| 房龄30年以上 | 32% | 奥维云网AVC |
| 30年以上房源中90㎡以下 | 占90% | 奥维云网AVC |
| 30年以上房源中2室及以下 | 近8成 | 奥维云网AVC |
| 30年以上房源只有1个卫生间 | 超9成 | 奥维云网AVC |
| 上海、北京存量房 | 均超800万套 | 奥维云网AVC |
把最后三行连起来读，就是局改的刚需人群画像：房子小、房间少、卫生间只有一个。这类房子不是"要不要改"的问题，而是"先改哪儿"的问题。
三、房价止跌了，钱开始往"改"上走
国家统计局9月15日发布8月70个大中城市房价数据（据国家统计局官网发布的《2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》）：
- 一线城市新建商品住宅价格环比由降转涨：上海 +0.4%（同比 +3.0%）、深圳 +0.2%、广州 +0.1%、北京 −0.2%
- 二手住宅环比不低于上月的城市，仅8城（据该表推算，非统计局口径结论）
背后的传导很直接：房价跌不动了，业主就不急着割肉卖房；不卖房，改善需求就只能落在"把手里的房子改好"上。这也是为什么近两年"局部改造"的订单增速，一直跑在整装前面。
四、政策与资金：两个增量同时到位
资金端：媒体报道口径显示，中央城市更新专项资金规模约970亿元（具体以官方最终发布为准）。
以旧换新端：财政部8月21日披露，已下达消费品以旧换新资金1875亿元，带动相关商品销售额约1.32万亿元（据中国政府网）。
适老化端：发改环资〔2025〕1745号第（十）条原文写明——"支持智能家居产品（含适老化家居产品）购新补贴，具体补贴品类、补贴标准由地方结合实际自主合理制定"。国家定框架、地方定细则，天津等地已落地"4类36项"产品目录。
政策给了方向，钱在动，剩下的是谁能把活干好。
五、局部改造最容易踩的5个坑
这是行业里最实在的一段，也是我们看得最多的一段：
1. 防水当"顺手活"：厨卫翻新时地面破了又补，防水层断茬，三个月后楼下找上门。判断标准很简单——动了湿区的地面，防水就得整间重做。
2. 水电按"能用就行"：20年以上的铝线、老式镀锌管，功率一上去就发热。厨卫加电器前，先量回路线径。
3. 施工期间业主住哪儿：真正专业的局改，卖的是"边住边改"的能力——分段施工、每日清场，不是把全屋腾空。
4. 钱交给谁：增项是局改最大的信任陷阱，闭口合同、固定总价、清单在签约前锁死，这三条比报价低两万更重要。
5. 只换表面不动基层：瓷砖、柜体、洁具换得再新，基层空鼓不处理，两年后照样翻车。
六、9月28日，这条链要在上海碰一次头
局改的特点是"小活、大人群、长链条"——一个厨卫翻新，要同时调动设计、水电、防水、瓷砖、柜体、洁具、五金、智能锁。业主自己在市场上凑齐这些，成本极高。
所以9月28日—30日的2026上海国际智家生活博览会（CIHS）上，同期会有一整天的"局旧改产业生态论坛"（上海新国际博览中心 W1馆），把厨电、卫浴、五金、智能锁、热水器这些局改高频品类拉到一起，现场还将首发《局旧改用户洞察白皮书》。这也是局旧改同行者联盟一直在做的事——把分散的供给端聚成一条能交付的链。展会同期联盟设有展区，现场2米展位27席，先到先得。
常见问题（FAQ）
Q1：局旧改和整装到底有什么区别？
局旧改是"不动结构、不搬家"的局部改造，典型场景是厨卫、墙面、门窗、水电局部更新；整装是整屋拆改重做。前者周期以天计、预算以万计，后者以月计、以十万计。
Q2：老房做局部改造，一般要多久？
单个厨卫局改通常按天算（1—3天能完成标准化的换新套餐），涉及水电改造的会拉长到一周以上。工期长短主要取决于是否动水电和基层。
Q3：局旧改大概花多少钱？
没有统一价，取决于面积、是否动水电、材料档次。行业里能给出的判断标准是：报价单把"拆、改、水、电、防、面"六项逐一列明且标明单价的，通常可控；只报一个总价的，要留出增项空间。
Q4：什么样的房子适合先改厨卫？
房龄30年以上、只有1个卫生间、厨房面积不足8㎡的老房子，优先级最高——这三条同时成立，厨卫就是全家生活质量的瓶颈。
Q5："三分建七分治"跟普通业主有关系吗？
有。它意味着政策资源、资金和产业链注意力，正在从"盖新房"转向"改老房"。对业主来说，最实际的影响是：可选的标准化产品和专业服务商，接下来会明显变多。
所以，这轮红利的本质不是"房价又要涨"，而是存量时代，老房子开始被认真对待。局旧改，就是这件事落到一个厨房、一个卫生间上的样子。
*（作者：薛蓉，"局旧改"概念提出人、局旧改同行者联盟秘书长、中国五金制品协会家居五金专委会秘书长）*
数据来源与口径说明： ①"三分建、七分治"及"前8个月二手房交易占全部房屋交易量52%"、11.5万个老旧小区、5000个完整社区、57.5万台加装电梯，均为住房城乡建设部在2026-09-18 国新办"开局起步'十五五'"系列主题新闻发布会上的表述（经多家独立媒体报道互证，媒体旁证级）；②《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号）条款引自中国政府网原文页（一手核验）；③70城房价数据引自国家统计局2026-09-15发布（一手核验，"仅8城"为据该表逐城核读推算，属本刊统计，非统计局口径）；④奥维云网数据为其公开演讲/报告口径（机构级）；⑤"970亿元"为媒体报道口径，以官方最终发布为准；⑥以旧换新1875亿元/1.32万亿元引自中国政府网（原文级）；⑦发改环资〔2025〕1745号条款引自中国政府网原文页（逐字核验）。
#局旧改 #局旧改主题展 #局旧改同行者联盟 #928上海智家展